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사옥매각사회_자연과학 2018. 9. 16. 22:15
오피스빌딩은 기업 자산에서 차지하는 비중은 꽤 높다 그래서 기업들이 현금흐름에 문제가 생기거나 구조조정을 해야 할 때 단기간에 큰 개선 효과를 보기 위해 단행하는 것이 사옥의 매각이다. 큰 자금을 한꺼번에 조달하는 방법으로 부동산 매각만큼 좋은 것이 없기 때문이다. 실제로 2013년 12월 삼환기업이 사옥매각을 발표하면서 상한가를 기록한 사례도 있다. 사옥매각을 통해 기업의 유동성이 개선될 것이라는 기대감이 반영되어 주가가 상한가를 기록한 것이다. 또 기업의 인수합병을 전문으로 하는 기업사냥꾼이 단기차익실현, 또는M&A이후 사업철수나 다른 투자자금 확보의 목적으로 사옥을 매각하는 사례도 많다 사옥없는 임차인의 사옥이전 소식은 주가에 영향을 미친다. 사옥을 이전하는 목적이 비용절감인지, 사업확장인지만 알아..
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사후정산부 채무인수사회_자연과학 2018. 9. 16. 21:59
부실채권을 인수해서 해당 부동산을 직접 유입(낙찰)하고자 하는 경우에 사용한다. 저당채권 매입시 매수자는 매매 대금의 약10% 계약금만을 지급한다. 나머지잔금은 낙찰 후 지급하는 조건이다. 경매입찰일 전에 채권양도금액의 10% 계약금만 채권양도인에게 지급하기 때문에 채권을양수받고 양수받은 매입저당권에 질권을 설정하는 방식이다. 따라서 소액으로 투자가 가능하다. 경매비용, 예납금, 가지급금의권리자는 원칙적으로 채권 양도인이다. 채권양수인은 채권양도인에게 채권양도금액의 90%를 경매낙찰로 납부한 매각대금에서 배당형식으로 받게 된다. 명의이전 전액매각, 일부매각인가에 따라 명의이전 여부 판단, 저당권의명의가 이전되는 경우라면 질권설정방식으로 채권을 확보하게 된다. 인수저당권에 채무자(질권 설정자), 채권자(질..
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세일즈앤드리스백사회_자연과학 2018. 9. 16. 21:32
빌딩의 소유주이면서 대형 임차인이었던 회사가 빌딩을 매각하고 회사를 이전하지 않고 그 건물의 새로운 소유주와 임대차 계약을 맺고 임차인으로 지위를 전환하는 방식이다. 이런 경우 보통 임대차계약을 조건으로 새로운 매수인은 일정기간 임대료를 보장받게 되는데 이는 현금흐름을 정확히 예측할 수 있어 매입시 의사결정을 쉽게 할 수 있는 장점이 있다. 세일즈앤드리스백 방식으로 빌딩 매각을 진행할 경우 일정기간이 지난후 매도자가 다시 매입할 수 있는 옵션을 갖기도 한다. 매도자 입장에서는 일시적인 자금난을 해결하기 위해 유동성을 늘리는 방법 중 하나다. 실례로 2013년 용산구 동자동의 아스테리움서울의 경우 동부건설이 유동성확보를 위해 칸서스자산운용에 매각하면서 임차인으로 들어오는 조건을 제시하기도 했다. 이외에도 ..
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[알파돔시티 프로젝트] 미래에셋그룹경제_경영 2018. 9. 15. 13:31
판교 알파돔시티 6-1, 6-2블록에 지어질 두 건물 연면적은 각각 14만5316㎡, 15만5907㎡다. 서울 종각의 초대형 빌딩인 그랑서울(17만5536㎡)과 맞먹는다. 미래에셋생명과 미래에셋대우는 지방행정공제회와 함께 미래에셋자산운용이 조성하는 부동산펀드의 주요 출자자로 참여해 이 건물들이 들어설 부동산(토지 및 지어질 건물)을 매입할 계획이다. 미래에셋금융그룹이 시행사인 알파돔시티PFV로부터 해당 토지와 건물의 개발권을 통째로 인수한 것이라는 평가가 나온다. 업계에서는 미래에셋이 부동산 개발업체로서 위험을 감수하겠다는 의미로 받아들이고 있다. 미래에셋은 인근 6-3, 6-4블록 빌딩 인수전에도 뛰어들었다. 6-1~4블록에 건설되는 건물 4개 동은 알파돔시티의 주 오피스 빌딩이다. 미래에셋자산운용은 ..
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현금흐름에 의한 투자분석(내부수익률)사회_자연과학 2018. 9. 15. 11:25
내부수익률(IRR: Inter Rate of Return)은 비균등 현금흐름을 분석하는 방법중의 하나로서 현금흐름의 순현가가 "0"과 같아지는 이자율 또 할인율을 의미한다. 이자율 변동에 따라 현금흐름의 순현가가 어떻게 변화하는지 알아보기 위하여 아래 현금흐름을 살펴보기로 하자 이자율이 0%일 경우에는 미래 현금흐름 합계에서 최초 비용을 차감한 것이 된다. 즉13,500만원에서 최초 투자비용 8,000만원을 뺀 5,500만원이 0%일때 NPV이다. 5%, 10%, 15%, 20%일 경우에는 이자율 순현가(NPV) 0% 5,500원 5% 3,582만 5,300원 10% 2,050만 500원 15% 808만 8,300원 20% -208만 7,200원 계산 결과를 보면 현금흐름에 적용되는 이자율이 높을수록 순..
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론세일방식사회_자연과학 2018. 9. 15. 11:07
론세일방식은 채권양도방식 (배당금 수령 방식)라고 한다. 등기부상 매각대상 채권을 매입자에게 완전히 양도하는 방식이다. 경매 부동산의 저당권 권리만을, 저축은행, AMC등 최종유통자로부터 일반투자자들이 NPL저당채권을 매입하는 단계는 채권투자 단계이다 경매입찰일 전에 채권양도 금액의 100%를 채권 양도인에게 지급하고 채권을 양도받는 방식이다. (자금부족시 일부 질권대출 가능). 담보부부실채권의 경우 저당권이 매입자 앞으로 명의가 변경된다. 채권양수인은입찰에 참여하지 않고, 제3자가 낙찰받아 납부한 매각 대금으로 자기권리금액 (채권권리행사) 만큼 배당받아 투자금액과 이익금을 회수하는방식이다. 따라서 예상낙찰금액보다 높게 낙찰되면 수익실현, 예상낙찰금액보다 낮게 낙찰되면 수익이 감소한다. 따라서는 투자금액..
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YBD의 공실률은 17.8%로 전분기 대비 6.7%p 감소하였다.경제_경영 2018. 9. 15. 02:29
YBD는 KB증권 및 자산운용사들이 프라임 빌딩으로 업그레이드 이전하면서,공실률이 6 . 7 % p 대폭감소 하였고 , 지난 분기준공된 The-K타워(교직원공제회 신사옥)의 KB증권 입주와 HP빌딩의 We-Work 입주(7개층)가 수요증가에 기여한 것으로 파악된다. YBD는 LG계열사의 마곡 신사옥입주와 신규공급으로 1 분기 공실률이 2 4 . 5 % 로 상승하였지만, 보험/금융투자업등 금융계임차인들의 Y B D 내 업그레이드 수요로 2 분기 공실률은 전분기보다 6 . 7 % p 하락한 1 7 . 8 % 를 기록하였다. YBD의 공실률은 17.8%로 전분기 대비 6.7%p 감소하였다. YBD 내 3개 빌딩 (KB금융타워, KB증권빌딩, 심팩빌딩)에 흩어져있던 K B 증권이 지난분기에 준공된 T h e -..