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부동산의 보유 5년간 임대수익의 현재가치가 3억원이고, 5년후 예상되는 매각가의 현재가치가 7억원일 경우, 그 합인 10억원이 소유권 가치입니다. 여기서 토지가치가 5억원이면 건물가치는 5억원입니다. 대출 2억원을 끼고 구매하였다면, 소유권 가치 10억원은 자기자본 8억원과 타인자본 2억원으로 나누어집니다. 표8(p.189) 실물 부동산 소유권의 3단 분해 편 익 물리적 구성 자본구조 사용권/수익권 (3억원) 토지소유권 (5억원) 자기자본(지분권) (8억원) 처분권 (7억원) 건물소유권 (5억원) 타인자본(채권) (2억원) (토지와 건물이 실제로 존재하고, 현재 임대수익이 창출되고 있는 자산을 실물자산으로 지칭함.) 부동산 소유권의 가격은 사용,수익.처분권의 합이자 토지,건물 소유권의 합이자, 자기자본(..

화폐의 시간가치 원리를 사업에 적용할 수 있는 가장 일반적인 방법 중의 하나는 투자제안을 평가하는 것이다. 예를 들면 현재의 현금지출 후 장래 일정한 기간에 걸쳐 현금유입이 발생하는 채권구입, 현재의 현금 지출로 인해 장래 일정한 기간에 걸쳐 임대수입과 같은 현금유입, 즉 임대를 위한 빌딩구입, 장래에 비용을 감소시키기 위한 장비구입 등은 적절한 사례가 될 수 있다. 투자의 관점에서 보면 하나 이상의 현금유출이 있으면 하나 이상의 현금유입이 있게 마련이다. 문제는 현금유입이 현금유출 이상의 가치를 가지고 있는가 다시 말해 적절하거나 휼륭한 투자라고 평가할 수 있느냐는 점이다. 그러한 관점에서 할인 현금흐름계산은 현금유출의 시간가치, 현금유입의 시간가치를 비교하여 투자가치를 평가하는데 유용하게 활용될 수 ..

포털 사이트의 ‘카페’나 ‘디시인사이드갤러리’ 등 커뮤니티 사이트 탄생의 목적은 서로 정보를 나누고 그저 ‘재미’를 공유하는 데 있었다. 하지만 이제 커뮤니티의 영향력이 점점 더 커지고 있다. 커뮤니티는 소비자들의 리뷰를 나누고 기업과 협업을 진행하는 데서 더 나아가 이제는 인수·합병(M&A) 매물로 나오기까지 했다. 강인걸 피터팬의 좋은방 구하기 대표와 유광연 두꺼비세상 대표는 지난 27일 두꺼비세상 사옥에서 만나 업무 협약식을 가졌다고 29일 밝혔다. 2004년부터 네이버 부동산 직거래 카페로 명성을 얻은 ‘피터팬의 좋은방 구하기’도 새로운 활로를 개척하고 있다. 이곳은 200만 명 이상의 회원들을 보유한 국내 최대 규모의 부동산 직거래 커뮤니티다. 피터팬의 좋은방 구하기는 지난해 모바일 앱 두꺼비세..

국내 1위 프랜차이즈그룹 SPC도 서울 종로 핵심상권의 치솟는 임대료를 감당하지 못하고 떠나고 말았다. 그 빈자리에 들어온 매장은 경쟁업체인 스타벅스와 투썸플레이스. 모두 거대 자본을 등에 업고 있는 브랜드이다. 앞으로 핵심상권은 막대한 자본력을 가진 브랜드가 독차지하게 될 것이라는 지적이 나오고 있다. 이는 소비자 선택의 다양성 측면에서 결코 좋은 현상은 아니다. 27일 프랜차이즈업계에 따르면 지난 4~5월 즈음 서울에서 가장 핵심상권 중 하나인 종로 대로변에 있던 SPC그룹의 커피전문점 커피앤웍스와 제빵점 파리바게뜨, 또 다른 커피전문점 파스쿠찌 매장이 모두 철수했다. 3개 매장은 SPC의 직영으로 운영되고 있었다. 하지만 직영점도 감당할 수 없을 만큼 임대료가 치솟으면서 결국 철수하게 됐다. SPC..

브랜드는 (또는 새로운 제품은) 하나의 '아이디어'에 지나지 않는다. 퍼져나가는 아이디어가 그렇지 않은 아이디어보다 성공할 가능성이 높다. 나는 이러한 아이디어를 '아이디어바이러스(ideavirus)' 라고 부른다. 스니저(sneezers)는 아이디어바이러스의 핵심유포자이다. (스니저의 원래 의미는 '재채기하는 사람'이라는 뜻이다. 재채기 할 때 무언가 퍼져나가는 것처럼 새로운 것에 대해서 주변 사람들에게 말하지않고는 못 견디는 사람들을 가르킨다. 이들은 자기가 전문성을 가진 분야에서 새로운 제품이나 서비스가 나오면 동료나 친구, 혹은 자신의 추종자들에게 얘기를 해주는 전문가이다. 스니저는 아이디어바이러스를 촉발하고 지탱하는 사람들이다. 이노베이터와 얼리어댑터가 당신의 제품을 가정 먼저 살지 모르지만, ..

시장이 제자리에 머무는 경우는 없다. 가끔 시장은 매우 정체된 움직임을 보이기도 하지만 하나의 가격 수준에 멈추어 있지는 않으며 소폭이나마 위쪽이나 혹은 아래쪽으로 변화한다. 숙련된 트레이더는 개별 주식들에 대해 배우게 되며 또한 각각의 주식들을 존중하므로 변화하는 환경의 틀 속에서 그 주식들의 행동은 예측가능하게 된다. 만일 어떤 주식이 확실하게 추세를 타게 된다면, 그 주식은 그러한 움직임의 전체 과정을 통틀어 자동적이고도 지속적으로 확실한 선을 따라 움직이게 된다. 그 움직임의 초기 며칠 동안에는 가격이 나아감에 따라 대량 거래가 수반되는 것을 알아 챌 수 있을 것이다. 그런 후에는 내가 ' 전형적인 조정' 이라고 이름붙인 일이 발생한다. 이러한 조정기간 중에 거래량은 앞서 주가가 상승하던 시기보다..

1. 부동산에서 입지는 가장 중요한 요소다. 오피스 빌딩은 사무실이 주 용도이기 때문에 교통이 편리하고 눈에 띄는 곳에 위치해 있다면 가치가 높을 수 밖에 없다. 2. 임차인 구성현황. 신용도가 낮은 신생기업이 빌딩 전체를 사용하는 것보다는 다소 공실이 있더라도 안정적인 입주사로 구성된 빌딩을 더 선호한다. 오피스 빌딩에 있어 공실리스크는 가장 큰 위험중 하나다. 사업의 영속성이 불투명한 임차인은 안정적인 투자수익률을 목표로 하는 투자자에게 문제 발생할 가능성만 높일 뿐이다. 3. 적절한 LTV 담보대출 비율이 나오는 빌딩을 선호한다. 빌딩매입가가 작게는 수십억원에서부터 수천억원에 이르기 때문에 자기자본만으로 투자하기는 어렵다. 그리고 적정한 대출을 이용하면 앞서 설명한 지렛대 효과로 투자수익률을 극대화..

오피스빌딩은 기업 자산에서 차지하는 비중은 꽤 높다 그래서 기업들이 현금흐름에 문제가 생기거나 구조조정을 해야 할 때 단기간에 큰 개선 효과를 보기 위해 단행하는 것이 사옥의 매각이다. 큰 자금을 한꺼번에 조달하는 방법으로 부동산 매각만큼 좋은 것이 없기 때문이다. 실제로 2013년 12월 삼환기업이 사옥매각을 발표하면서 상한가를 기록한 사례도 있다. 사옥매각을 통해 기업의 유동성이 개선될 것이라는 기대감이 반영되어 주가가 상한가를 기록한 것이다. 또 기업의 인수합병을 전문으로 하는 기업사냥꾼이 단기차익실현, 또는M&A이후 사업철수나 다른 투자자금 확보의 목적으로 사옥을 매각하는 사례도 많다 사옥없는 임차인의 사옥이전 소식은 주가에 영향을 미친다. 사옥을 이전하는 목적이 비용절감인지, 사업확장인지만 알아..