사후정산부 채무인수

부실채권을 인수해서 해당 부동산을 직접 유입(낙찰)하고자 하는 경우에 사용한다.

 

저당채권 매입시 매수자는 매매 대금의 약10% 계약금만을 지급한다. 나머지잔금은 낙찰 후 지급하는 조건이다.

 

경매입찰일 전에 채권양도금액의 10% 계약금만 채권양도인에게 지급하기 때문에 채권을양수받고 양수받은 매입저당권에 질권을 설정하는 방식이다. 따라서 소액으로 투자가 가능하다. 경매비용, 예납금, 가지급금의권리자는 원칙적으로 채권 양도인이다. 채권양수인은 채권양도인에게 채권양도금액의 90%를 경매낙찰로 납부한 매각대금에서 배당형식으로 받게 된다.

명의이전

전액매각,  일부매각인가에 따라 명의이전 여부 판단, 저당권의명의가 이전되는 경우라면 질권설정방식으로 채권을 확보하게 된다. 인수저당권에 채무자(질권 설정자), 채권자(질권자) 로 등기됩니다.

채무인수방식은  NPL투자자명의로 부기등기로 권리등재됨.

배당시, 질권자 우선배당, 채무인수방식은 부실채권 매입후 해당부동산을 낙찰받는 것이 주된 목적이다.

 

최근, NPL 매각유형을 보면 <사후정산부 차액보전> 방식으로 매각하는 경우가 늘어나고 있다.

권리관계가 복잡한 대형물건이나, 공장, 대형상가처럼 평균 매각가격을 알기 어려운 경매물건의 NPL채권을 매각할 때 주로 사용되는 방법이다.

 <사후정산부 차액보전>방식으로 채권을 매각하는 경우 계약금만 지불하고도 중도금이나 잔금은 납부하지 않기때문에 등기부상 저당권 명의변경은이뤄지지 않고, 채권도 일부만 매각하는 겨우가 대부분이다.

사후정산부 차액보전의 범위는 통산계약금액의 10~15% 전후가 적정한 것으로 알려져 있다.

NPL저당권 매입가격이 1억원이라면 차액보전 범위는1000~1500만원 정도가 적당하다

일부AMC에서는 무제한까지 요구하는 경우도 늘어나고 있어 NPL투자자들의 주의가 요구된다.