기관투자자가 투자하는 오피스빌딩 5가지 요건

1. 부동산에서 입지는 가장 중요한 요소다.

오피스 빌딩은 사무실이 주 용도이기 때문에 교통이 편리하고 눈에 띄는 곳에 위치해 있다면 가치가 높을 수 밖에 없다.

2. 임차인 구성현황.

 

신용도가 낮은 신생기업이 빌딩 전체를 사용하는 것보다는 다소 공실이 있더라도 안정적인 입주사로 구성된 빌딩을 더 선호한다.

오피스 빌딩에 있어 공실리스크는 가장 큰 위험중 하나다.

사업의 영속성이 불투명한 임차인은 안정적인 투자수익률을 목표로 하는 투자자에게 문제 발생할 가능성만 높일 뿐이다.

3. 적절한 LTV 담보대출 비율이 나오는 빌딩을 선호한다.

빌딩매입가가 작게는 수십억원에서부터 수천억원에 이르기 때문에 자기자본만으로 투자하기는 어렵다. 그리고 적정한 대출을 이용하면 앞서 설명한 지렛대 효과로 투자수익률을 극대화 할 수 있다.

4. 명성이 있거나 다른 투자회사가 인수했던 빌딩을 다시 매입하기도 한다.

빌딩에 명성이 있다는 것은 좋은 입지일 가능성이 높고 눈에 잘 띄는곳에 있다는 것이다. 시간이 흘러 빌딩 외형의 가치가 떨어지더라도 부동산의 가장 중요한 요소인 입지가 좋은물건이라면 리모델링해 좋은 투자수익을 노려볼 수 있다.

 

특히 기업구조조정 리츠의 경우 기업구조조정을 위해 나온 오피스 빌딩에 투자하는데 주로 본사사옥으로 사용했던 빌딩들이다. 대표적으로 여의도 한화증권빌딩은 2003년 코크랩기업구조조정부동산 투자회사에 매각했다가 2008년 다시 매입하기도 했다.

5.  운영수익과 매각수익이 적절하게 발생할 수 있는 빌딩을 선호한다.

투자기관들의 특성상 투자자들에게 주기적으로 수익배분을 해야하기 때문이다. 보통 기관투자자들이 오피스 빌딩에 투자할 경우 최소 5년으로 잡는다.

 

현금흐름이 투자기간에 걸쳐 고르게 발생하고 매각시점에 매각차익도 적절하게 나오는 투자물건을 선호할 수 밖에 없다 들쑥날쑥한 수익률보다 다소 투자수익률이 낮더라도 안정적인 수익을 추구하는 것이다. 그리고 국내 자산운용사들은 배당을 해야 하는 특성상 운영기간 중 수익이 꾸준히 발생하는 오피스 빌딩을 선호한다.

반면 외국계 투자기관들은 상대적으로 자유로운 자금운영으로 매각차익을 크게 얻을수 있는 오피스 빌딩을 공격적으로 투자하기도 한다.

위에서 설명한 기관투자자들일 선호하는 오피스빌딩의 특징을 이해하고 이를 투자판단시 적용한다면 투자위험을 상당히 줄일수 있을 것이다.

우량한 빌딩은 당연히 많은 사람들이 눈독을 들이기 때문에 투자를 성사시키는것이 어렵지 않다.

역으로 경쟁상대가 없는 투자물건이나 예상보다 낮은 매매가의 빌딩은 대부분 해결하기 어려운 문제를 갖고 있거나 중대한 하자가 있는 물건일 가능성이 높다.

다시 한번 강조하지만 오피스 빌딩투자는 기회를 포착했을 때 빠른 판단을 내릴수 있는 능력이 동반되어야 한다.

또한 임대전략으로 구조가 잘짜인 오피스 빌딩도 투자자들이 선호하는 건물 유형이다. 예를들면 마스터리스 or 세일즈앤드리스백 같은전략적인 매각형태와 결합된 임대차 계약이 있는 건물들은 투자의사결정을 쉽게 할 수 있기 때문이다.

투자목적이 자산가치 증진후 매각하는 전략이라면 부실자산(NPL)에 가까운 부동산을 매입해 리모델링하거나 용도변경을 통해 새로운 빌딩으로 탈바꿈하는 방법도 있다. 서울역에 있는 서울스퀘어(구 대우센터빌딩)는 모건스탠리가 인수해 리모델링으로 새단장했다. 여의도에 있는 유도회관 빌딩도 코람코자사신탁의 코크랩17호 리츠가 투자해 오피스빌딩으로 리모델링한 사례이다. 이런 전략은 임차인의 명도시기와 가능성이 중요한 판단요소가 된다. 이처럼 매입후 시설 개선을 위한 투자가 필요한 빌딩은 중장기적인 운용기간을 보고 매입하기도 한다.

대부분의 전략적인 매입은 전문투자자들의 부동산펀드나 리츠를 통해 부동산을 매입하기 때문에 기본적으로 발생하는 현금흐름에 대한 확신이 없으면 투자하기 어렵다.

투자자 입장에서 변동성이 적고 예상이 가능한 수익을 더 선호한다고 볼 수 있다.