세일즈앤드리스백

빌딩의 소유주이면서 대형 임차인이었던 회사가 빌딩을 매각하고 회사를 이전하지 않고 그 건물의 새로운 소유주와 임대차 계약을 맺고 임차인으로 지위를 전환하는 방식이다. 이런 경우 보통 임대차계약을 조건으로 새로운 매수인은 일정기간 임대료를 보장받게 되는데 이는 현금흐름을 정확히 예측할 수 있어 매입시 의사결정을 쉽게 할 수 있는 장점이 있다.

 

세일즈앤드리스백 방식으로 빌딩 매각을 진행할 경우 일정기간이 지난후 매도자가 다시 매입할 수 있는 옵션을 갖기도 한다. 매도자 입장에서는 일시적인 자금난을 해결하기 위해 유동성을 늘리는 방법 중 하나다.

 

실례로 2013년 용산구 동자동의 아스테리움서울의 경우 동부건설이 유동성확보를 위해 칸서스자산운용에 매각하면서 임차인으로 들어오는 조건을 제시하기도 했다. 이외에도 GS건설이 시공한 GS그랑서울도 코람코자산신탁의 코크랩청진18호에 매각할때 책임분양조건이 포함되어 20년간 GS건설이 입주해 공사비로 인한 자금난을 해결하기도 했다.

 

 

하지만 세일즈앤드리스백은 근본적인 해결책이 아니기 때문에 오히려 기업에 좋지 못한 영향을 주기도 한다.

 

그 외에 비슷한 사례로 2013년 이지스자산운용으로 매각된 트윈트리빌딩의 경우 대림산업이 책임임차를 하고 있었는데 2014년 10월 계약기간이 종료되었고, 대림산업이 책임임차를 조건으로 시공한 종로 청진동 오피스 빌딩인 D타워로 이전하여 두 개 빌딩중 한 개동을 사용하고 있다.

이렇게 트윈트리빌딩에 대형 공실이 발생했고, 현대엠코는 트윈트리의 부동산 자산관리 서비스를 수주하면서 공실 대한 책임임차를 하기로 한 사례도 있다.

 

책임임차계약은 공실이 발생하더라도 그 손해가 책임임차를 한 곳에서 부담하기 때문에 해당하는 면적부분의 수익을 확정해주는 효과가 있다. 투자자 입자에서는 수익이 고정되어 금융구조를 효과적으로 구성할 수 있는 이점이 있다.

롯데쇼핑은 리츠를 활용해 자금을 마련하는 방식을 검토한적이 있다.

 

롯데가 리츠를 설립하고 이 투자기구에 롯데백화점 및 롯데마트 점포들을 매각한뒤 리츠를 싱가포르거래소에 상장해 자금조달을 하는 금융구조였다. 싱가포르에 상장된 리츠는 일반 예금이자보다 높은 투자수익률을 보여 리츠가 활성화된 시장을 이용해 자금조달을 하는 새로운 금융 형태를 선보인것이다.

리츠를 통해 자산을 매각하고 자금을 확보하는 동시에 세일즈앤드리스백으로 임차는 계속할수 있었다. 이는 자금확보를 위해 부동산 투자기구를 활용한 좋은 사례로 볼수 있다. 하지만 싱가포르의 증시상황과 세계경제변동으로 인해 해당 리츠는 잠정 중단 되었다.

 

이외에도 토지를 장기임대하고 건축비를 조달해 빌딩을 건설한 후 토지의 임대차 계약이 만료될 경우 건물을 반환하는 방식의 개발도 있다

여의도 IFC Seoul의 경우 토지는 서울시로부터 임대하고 건설비를 조달하는 펀드를 조성해 프로젝트를 진행한 성공적인 사례다. 이런 경우 토지의 임대기간이 건물의 내용연수와 비슷해 실제로 토지를 소유한 것과 동일한 효과를 누릴 수 있다. 토지를 소유했지만 개발 비용을 부담하기 어려운 사업부지에 적절히 사용될 수 있는 방식이다.

 

 

토지소유주는 토지를 빌려주고 지대를 받고 개발자는 건설비용을 부담하고 이후 건물에서 나오는 임대료 수익을 받아 다시 토지소유주에게 지대를 납부하는 것이다. 다만 이런 형태의 개발은 토지소유권이 확보되지 않는 단점이 있어 소유권에 대한 열망이 큰 우리나라에서는 선호하지는 않는 방법이다.

 

오피스 빌딩매입구조는 어떤 자금조달방시으로 선택하느냐에 따라 다양하게 만들수 있다. 또한 매도자와의 협상을 통해서 다양한 조건들을 혼합한 방식으로도 구조화할 수 있다. 금융기법이 발달하면 이에 따라 부동산 투자방식 역시 다양해질 가능성이 커진다.

 

앞으로 우리나라 부동산금융시장에도 새로운 기법을 통한 저비용 고효율 구조를 가진 다양한 투자상품이 나올 수있는 환경으로 변화할 것이다. 대부분 이런 구조는 자산유동화를 위해 사옥을 매각할 때 자주 사용한다.

현금을 확보하면서도 사무실을 이전하지 않아도 되기 때문에 부동산을 많이 가진 대기업들이 주로 이용하는 매각구조이다.

 

실례로 여의도에 있는 현대증권 사옥은 2014년 하나자산운용의 펀드에 5년동안 재임대하는 조건으로 매각했다. 태영건설은 마포에 있는 태영빌딩을 생보제4호위탁관리리츠에 책임임차를 포함하는 조건으로 매각했다.

 

세일즈앤드리스백은 기업의 자금유동성 문제를 해결하고 임대차기간이 종료되는 시점이나 서로 정한 시점에 우선 매수권을 행사할 수 있는 조건을 함께 결합하기도 한다. 이런 전략적인 매각이나 구조화된 매입구조는 현금 흐름에 대한 예측이 쉽고 마스터리스같은 안전장치가 추가되어 투자자들이 선호하는 형태로 제안이 가능하기 때문에 부동산 투자상품을 만들기가 용이하다.