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부실채권을 인수해서 해당 부동산을 직접 유입(낙찰)하고자 하는 경우에 사용한다. 저당채권 매입시 매수자는 매매 대금의 약10% 계약금만을 지급한다. 나머지잔금은 낙찰 후 지급하는 조건이다. 경매입찰일 전에 채권양도금액의 10% 계약금만 채권양도인에게 지급하기 때문에 채권을양수받고 양수받은 매입저당권에 질권을 설정하는 방식이다. 따라서 소액으로 투자가 가능하다. 경매비용, 예납금, 가지급금의권리자는 원칙적으로 채권 양도인이다. 채권양수인은 채권양도인에게 채권양도금액의 90%를 경매낙찰로 납부한 매각대금에서 배당형식으로 받게 된다. 명의이전 전액매각, 일부매각인가에 따라 명의이전 여부 판단, 저당권의명의가 이전되는 경우라면 질권설정방식으로 채권을 확보하게 된다. 인수저당권에 채무자(질권 설정자), 채권자(질..

빌딩의 소유주이면서 대형 임차인이었던 회사가 빌딩을 매각하고 회사를 이전하지 않고 그 건물의 새로운 소유주와 임대차 계약을 맺고 임차인으로 지위를 전환하는 방식이다. 이런 경우 보통 임대차계약을 조건으로 새로운 매수인은 일정기간 임대료를 보장받게 되는데 이는 현금흐름을 정확히 예측할 수 있어 매입시 의사결정을 쉽게 할 수 있는 장점이 있다. 세일즈앤드리스백 방식으로 빌딩 매각을 진행할 경우 일정기간이 지난후 매도자가 다시 매입할 수 있는 옵션을 갖기도 한다. 매도자 입장에서는 일시적인 자금난을 해결하기 위해 유동성을 늘리는 방법 중 하나다. 실례로 2013년 용산구 동자동의 아스테리움서울의 경우 동부건설이 유동성확보를 위해 칸서스자산운용에 매각하면서 임차인으로 들어오는 조건을 제시하기도 했다. 이외에도 ..

내부수익률(IRR: Inter Rate of Return)은 비균등 현금흐름을 분석하는 방법중의 하나로서 현금흐름의 순현가가 "0"과 같아지는 이자율 또 할인율을 의미한다. 이자율 변동에 따라 현금흐름의 순현가가 어떻게 변화하는지 알아보기 위하여 아래 현금흐름을 살펴보기로 하자 이자율이 0%일 경우에는 미래 현금흐름 합계에서 최초 비용을 차감한 것이 된다. 즉13,500만원에서 최초 투자비용 8,000만원을 뺀 5,500만원이 0%일때 NPV이다. 5%, 10%, 15%, 20%일 경우에는 이자율 순현가(NPV) 0% 5,500원 5% 3,582만 5,300원 10% 2,050만 500원 15% 808만 8,300원 20% -208만 7,200원 계산 결과를 보면 현금흐름에 적용되는 이자율이 높을수록 순..

론세일방식은 채권양도방식 (배당금 수령 방식)라고 한다. 등기부상 매각대상 채권을 매입자에게 완전히 양도하는 방식이다. 경매 부동산의 저당권 권리만을, 저축은행, AMC등 최종유통자로부터 일반투자자들이 NPL저당채권을 매입하는 단계는 채권투자 단계이다 경매입찰일 전에 채권양도 금액의 100%를 채권 양도인에게 지급하고 채권을 양도받는 방식이다. (자금부족시 일부 질권대출 가능). 담보부부실채권의 경우 저당권이 매입자 앞으로 명의가 변경된다. 채권양수인은입찰에 참여하지 않고, 제3자가 낙찰받아 납부한 매각 대금으로 자기권리금액 (채권권리행사) 만큼 배당받아 투자금액과 이익금을 회수하는방식이다. 따라서 예상낙찰금액보다 높게 낙찰되면 수익실현, 예상낙찰금액보다 낮게 낙찰되면 수익이 감소한다. 따라서는 투자금액..

부동산자산에서 발생하는 수익은 각 자금조달원에게 자본에 대한 비용으로서 배분된다. 자본비용(cost of capital)은 자본에 대한 대가로 자본의 수요자 입장에서는 비용이지만, 자본의 공급자의 입장에서는 공급한 자본의 대가로 요구하는 요구수익률(requiredrate of return)이다. 균형상태의 자본비용은 자본의 수요자가 자본의 공급자에게 지불하는 비용과 자본의 공급자가 자본의 수요자에게 요구하는 수익률이 일치하게 되어 시장에서 결정된기대수익률(expected rate of return)과 일치하게 된다. 임대인과 임차인 사이의 시장매카니즘을 통해, 보증금 배율의 균형을 이루게 된다. 부동산은 임대료와 재매각액을 현금흐름으로 산출하는 자산이기 때문에 부동산의 총 투자액에 대한 자본비용은 임대료..

p. 101 불평등은 자본주의 사회를 이끌어가는 소중한 미덕으로, 제한된 자본은 불평등을 만들어내고 , 소외된 사람들은 불평등을 극복하기 위한 의지를 갖게 만들어 불완전한 시스템에서 살아남기위해 투쟁적으로 삶을 살아갈 수 있도록 한다 금융사업 전반을 통하여 빌리고 빌려주며, 투자하고 투자받으며, 거대자본을 만들어 내고 평생을 모은 돈은, 시스템의 바탕이 되었고, 은퇴시기가 되어서야 작은 안정을 얻을 수 있었다. 이러한 불평등의 패턴을 발견한 이들은 자신의 금융시스템을 마련하기 시작하며 스스로의 사업과 투자에 나서고 있다 도스토예프스키는 "겨울에 쓴 유럽의 여름 인상기" 에서 자조적인 어조로 돈과 자유에 관해 이렇게 말한다. 자유란 도대체 무엇인가? 자유다. 어떤 자유인가? 법률의 범위내에서 누구나 동등하..

채무자는 현재 소규모 인테리어 회사를 운영하고 있고, 회사운영 중 기도래한 대출금과 미납한 물품대금을 충당하기 위해 신용카드 및 대출을 받다가 개인회생제도를 신청한 경우이다. 본 사안의 경우 채무자가 사업장부를 성실하게 기재하지 않아 수입내역을 증빙하기가 힘들고, 크고 작은 사채가 많다는 점에서 어려움이 있었다. 또한 채권자가 사업장의 자재 등에 가압류를 취하기 직전이었으므로 사업유지에 곤란을 겪을 수도 있는 경우였다. 쟁점사항 1. 개인사업자의 소득증빙 일반적으로 소규모 개인사업장은 특별한 장부 없이 사업을 영위하는 경우가 많다. 그러나 개인회생제도를 이용하기 위해서는 일정한 수입이 있음을 증빙할 자료와 해당 수입의 연평균 금액을 정확하게 산출할 자료를 제시해야 하기 때문에 개인사업자들은 이에 대해 매..

손정의 소프트뱅크 회장의 삶과 경영, 병상에서 다시 만난 료마 스물여섯에 5년 시한부 절망 … 책 4000권에서 평생 먹고살 25자를 건지다 소프트뱅크 창업 초기의 손정의 회장. 그는 투병 중이던 20대 후반 특유의 경영전략을 완성했다. 손자병법에 자신의 생각을 곱했다는 뜻에서 ‘제곱병법’이라 이름 지었다. 손 회장은 기업 인수합병이나 중장기 사업 전략을 고민할 때 반드시 이 25자의 뜻과 일치하는지 자문한다고 한다. [소프트뱅크 제공] 초기 소프트뱅크의 성장세는 눈부셨다. 창업 8개월 뒤인 1982년 5월에는 출판사업도 시작했다. 기존 소프트웨어(SW) 유통업에 이어 또 하나의 인프라 비즈니스에 발을 들인 것이다. 이 사업을 시작한 데엔 사연이 있다. 당시 한 유명 PC잡지에 소프트뱅크 광고를 내려..