임대가 대비 매매가가 맞다

 

부동산자산에서 발생하는 수익은 각 자금조달원에게 자본에 대한 비용으로서 배분된다. 자본비용(cost of capital)은 자본에 대한 대가로 자본의 수요자 입장에서는 비용이지만, 자본의 공급자의 입장에서는 공급한 자본의 대가로 요구하는 요구수익률(requiredrate of return)이다. 균형상태의 자본비용은 자본의 수요자가 자본의 공급자에게 지불하는 비용과 자본의 공급자가 자본의 수요자에게 요구하는 수익률이 일치하게 되어 시장에서 결정된기대수익률(expected rate of return)과 일치하게 된다.

 

임대인과 임차인 사이의 시장매카니즘을 통해, 보증금 배율의 균형을 이루게 된다.

 

부동산은 임대료와 재매각액을 현금흐름으로 산출하는 자산이기 때문에 부동산의 총 투자액에 대한 자본비용은 임대료와 재매각액 전체가 되고,부동산의 자금조달원인 자기자본, 타인자본의 투자자에게 배당된다.

 

임대인은 부동산 투자수익률이 높을수록 더 높은 보증금 전환이율 임대인은 보증금을 통해 자기자본의 투자수익률을 극대화하려고 하고 임차인은 보증금을 통해 총 임차비용을 최소화하려 한다. 따라서 임대인은 부동산 투자수익률이 높을수록 더 높은 보증금 전환이율을 허용할수 있고, 임차인은 임차인의 자본비용이 높을수록 더 높은 보증금 전환이율을 요구할 것이다.

 

임대인과 임차인의 자산의 소유와 임차의 선택시 자신의 자본비용과 자산의 수익률의 관계가 중요하듯이, 임대차 계약에서 임차인이 임대료와 보증금의 선택할 때, 임차인의 자본비용과 시장 보증금 전환이율의 관계가 중요한 기준으로 작용할 수 있다.

 

그 결과, 부동산 투자수익률이 높을수록 보증금배율이 증가하고,임차인 자본비용이 높을수록 보증금 배울이 감소한다. 부동산 투자시 자본수익률은 부동산 가치의 기대 상승률로서 기대한 값과 차이가 발생하는 변동성 위험을 가지고 있다. 자본수익률의 위험 프리미엄은 기대 자본수익률의 변동성이 클수록 증가한다.

상가 역시 상권이 좋아져서 임대가가 오르지 않는다면 매매가가 오르는 것을 기대하기 어렵다.

상가는 사업이나 장사가 안되거나 오피스텔 임대가 안되어 공실일 경우 임대료가 나오지 않는 것은 물론 관리비까지 고스란히 물어야 하지만,  지하철 역세권이나 마곡지구 같은 대규모 시설단지 주변이라면 매매가는 물론 임대차임 또한 꾸준한 상승요인으로 작용할 수 있다.

분양당시 분양가가 임대가에 비해 높았다면 임대가에 맞춰서 매매가가 떨어질 가능성이 더 높다. 

임대가가 오르면 매매가가 오를 수 있지만 시간이 지나면서 노후화되는 오피스텔의 임대가는 특별히 주변환경이 좋아지지 않는다면떨어지는 것이 당연하고, 특별한 매매가 상승요인이 없다면 주위에 새로운 건물이 들어서 상권이 옮겨가는 것만으로도 매매가 하락요인은 충분해 진다