현금흐름에 의한 투자분석(내부수익률)

 

내부수익률(IRR: Inter Rate of Return)은 비균등 현금흐름을 분석하는 방법중의 하나로서 현금흐름의 순현가가 "0"과 같아지는 이자율 또 할인율을 의미한다.

 

이자율 변동에 따라 현금흐름의 순현가가 어떻게 변화하는지 알아보기 위하여 아래 현금흐름을 살펴보기로 하자

 

이자율이 0%일 경우에는 미래 현금흐름 합계에서 최초 비용을 차감한 것이 된다. 즉13,500만원에서 최초 투자비용 8,000만원을 뺀 5,500만원이 0%일때 NPV이다.

 

5%, 10%, 15%, 20%일 경우에는

 

이자율	순현가(NPV)
0%	5,500원
5%	3,582만 5,300원
10%	2,050만 500원
15%	808만 8,300원
20%	-208만 7,200원

 

계산 결과를 보면 현금흐름에 적용되는 이자율이 높을수록 순현가는 감소하여 15%와 20% 이자율 사이에서 "0"과 같아질 것이다.

 

"0"과 동일해지는 이자율을 기준으로, 이자율이 그 기준 이자율보다 클 경우 순현가는 음수가 되고, 기준 이자율보다 작을 경우 양수가 된다는 것을 알 수 있다. 다시 말해 이자율이 내부수익률보다 작다면 현금흐름의 순현가는 양수일 것이고 내부수익률보다 크다면 순현가는 음수로 나타나게 된다.

 

이와 같이 어떤 투자에 대한 내부수익률이란 현금흐름에 있어 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치와 동일하게 하는 이자율을 의미한다. 만약 이자율이 투자가가 받아들일 수 있는 정도의 최소이자율 보다 크다면 그 투자수익률은 적정하다고 판단되어 실행되거나, 그렇지 않을 경우 거절될 수도 있을 것이다. 투자자가 수용 가능한 최소한도의 수익률을 결정하는 것은 순현가를 평가하는 것과 같다.

 

순현가를 계산함으로써 투자자는 허용 가능한 최소 이자율을 정하고 그 이자율로 현금유입 현재가치가 현금유출의 현재가치를 초과하는가를 결정한다.

 

내부수익률계산에 의해 투자자는 또한 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치와 동일하게 하는 이자율을 산출하게 된다.

 

순현가가 양수(일반적으로 펀드비용이 내부수익률보다 작을 경우)이면 내부수익률은 정상적으로 수용가능하고 투자는 긍정적일 것이다. 반대로 순현가가 음수(펀드비용이 내부수익률보다 클 경우)이면 내부수익률은 수용 불가능하고 투자는 거절될 것이다.

내부수익률 및 순현가평가방법은 몇 개의 경쟁적 투자대안을 먼저 선택한다든가 순현가가 더 큰 프로젝트를 우선순의로 한다든가 하는 것이 그 예이다.

IRR(내부수익률)은 현재 투자금액과 미래의 현금 유입액을 알고 있는 경우 투자수익률을 찾아낼 때 사용한다. 공식에서처럼 내부에 숨어 있는 수익률을 계산해낸다는 의미에서  내부수익률이라고 부른다.

 

예를들어, 오피스 빌딩 투자에서는 현재 빌딩을 사기 위해 투자한 금액(투자금의 현재가치), 그리고 보유기간의 예상 임대수익과 매각시 예상 차익을 더한 금액(미래 현금 유입액)의 현재가치를 동일하게 만드는 수익률을 찾아낼때 이 개념을 사용한다.

 

내부수익률을 퍼센트로 수익률이 표기되기 때문에 여러가지 다른 투자 대안과 비교하기 쉽다 그리고 오피스 빌딩은 보유기간이 긴 투자형태이기 때문에 여러 해를 보유한다는 가정하에 투자수익률을 구하는 IRR은 투자 결정시 큰 의미가 있다.

 

일반적으로 투자에서 수익률이나 이자율이란 용어는 자주 사용하기 때문에 익숙하지만 할인율이라는 단어는 다소 낯설게 느껴질것이다. 보통 미래에 얼마의 돈을 벌 것이라는 예상은 하지만, 미래의 돈이 현재 얼마의 가치를 가지는가에 대해서 생각하는 습관이 들지 않았기 때문이다.

 

하지만 이런 현재가치를 계산하는 방법은 간단하지만 투자 의사결정에 많은 도움을 준다. 이 의미를 잘 생각해보면 전문 투자자들은 미래 현금흐름을 미리 예상하고 이를 계산한다는 것을 알 수 있다. 일반투자자들이 하는 순간적인 판단이나 소문에 의한 투자와는 질적으로 다른 투자를 하고 있는 것이다.

 

2018/09/30 - [사회_자연과학] - 현금흐름에 의한 투자분석 (순현가)

 

[출처] '재무계산기' 김선호, 서울출판미디어 2002.11.20