소유권은 어떻게 분해되는가?

부동산의 보유 5년간 임대수익의 현재가치가 3억원이고, 5년후 예상되는 매각가의 현재가치가 7억원일 경우, 그 합인 10억원이 소유권 가치입니다.

 

여기서 토지가치가 5억원이면 건물가치는 5억원입니다.

 

대출 2억원을 끼고 구매하였다면,

소유권 가치 10억원은 자기자본 8억원과 타인자본 2억원으로 나누어집니다.

 

표8(p.189) 실물 부동산 소유권의 3단 분해

 

편 익	물리적 구성	자본구조
사용권/수익권 (3억원)	토지소유권 (5억원)	자기자본(지분권) (8억원)
처분권 (7억원)	건물소유권 (5억원)	타인자본(채권) (2억원)

 

(토지와 건물이 실제로 존재하고, 현재 임대수익이 창출되고 있는 자산을 실물자산으로 지칭함.)

 

부동산 소유권의 가격은 사용,수익.처분권의 합이자 토지,건물 소유권의 합이자,

자기자본(지분권),타인자본(채권)의 합입니다.

 

부동산을 소유자가 100% 자기자본으로 구입하는 경우는 드뭅니다.

은행대출과 같은 타인자본을 끼고 사는 경우가 많습니다.

 

부동산을 담보로 돈을 빌려준 은행, 즉 타인자본 투자자는 부동산에서 발생한 수익중

원금과 이자를 먼저 받을 수 있는 채권을 가집니다.

 

돈을 빌린 소유자가 대출계약상 의무를 다하지 않아 기한의 이익을 상실한 경우, 그 부동산의 처분권도 가지게 됩니다.

(기한의 이익-돈을갚기로 한 날짜까지 대출금을 갚지 않아도 되는 권리)

 

반면, 소유자인 자기자본 투자자는 임대수익중 대출이자를 지급하고 잔여이익을 취하고, 부동산을 처분할 때도 대출원금을 공제한 매각 잔여금을 취합니다.

 

 

 

출처: 공간의 가치 - 박성식 저