[수서역] 로즈데일빌딩, 3.3㎡당 1500만 원에 거래시 총 매각가는 2500억 원대에 달할 것

 

서울특별시 강남구 광평로 280 로즈데일빌딩 (지번주소 수서동 724)

준공년도 2000년
지상 20층/ 지하8층
기준층 계약면적 1,620 평 (5,346㎡)
기준층 전용면적 850 평 (2,805㎡)
엘리베이터 총 13대

평당보증금 490,000/ 평당 임대료 49,000원/ 평당 관리비 29,000원

로즈데일빌딩은 인트러스자산운용이 만든 리츠(REITs)인 '인피니티NPS제1호 위탁관리부동산투자회사'가 소유권 100%를 갖고 있다. 국민연금은 지난 2008년 2월 '인피니티NPS제1호 위탁관리부동산투자회사'에 1750억 원을 투자했다. 당시 국민연금은 리츠의 존속기간을 최초 10년으로 정했고, 올해 초 기간을 1년 연장했다. 만기는 내년 1월 돌아온다

로즈데일빌딩 매각 경쟁입찰에 인트러스투자운용, 한강에셋자산운용, 코람코자산신탁 등 3곳이 인수의향서(LOI)를 제출했다. 이중 인트러스투자운용은 로즈데일빌딩을 소유한 매도자다. 매도자가 인수후보로 등장, 빌딩 재매입을 시도하는 셈이다.

매도자가 인수후보로 등장한 것은 이번이 처음은 아니다. 지난달 진행된 신도림 디큐브시티 빌딩 매각 경쟁입찰에서도 매각자인 JR투자운용이 비딩에 참여해 논란이 일었던 적이 있다. 당시 JR운용은 빌딩 매각을 통해 기존 LP들에게 투자금을 회수해 주고 새 LP를 모아 같은 매물에 투자할 생각이었다. 하지만 결국 다른 인수후보들이 제안서 심사 등 매각 절차에 공정성 의혹을 제기하며 디큐브빌딩은 KB자산운용이 가져가게 됐다.

비슷한 시기 입찰이 있었던 강남 P타워 인수전에서도 매도자인 코람코자산신탁의 계열관계에 있는 코람코자산운용이 인수후보로 참여한 사례가 있다. 이번 로즈데일빌딩 매각 경쟁입찰에서도 다른 인수후보들은 공정성에 문제를 제기하고 있다. 매도자가 참여할 경우 매물에 대한 정보가 불평등하게 제공될 수 밖에 없고, 다른 인수후보들의 전략이 노출될 수 있어 경쟁 입찰의 의미가 희석된다는 지적이다.

이런 우려 때문에 금융당국은 리츠가 소유한 건물을 매각할 때 해당 리츠를 소유한 운용사가 펀드를 조성해 이 건물의 입찰에 참여하려면 유권해석을 받도록 하고 있다. 다만 인트러스투자운용이 유권해석을 받았는지 여부는 확인되지 않았다.

국민연금은 지난해 말부터 쿠시먼앤드웨이크필드코리아를 매각주관사로 정하고 매각절차를 시작했다. 하지만 상반기 서울 지역에 프라임급 오피스빌딩이 대거 매물로 나오면서 매각 작업 속도가 다소 지연됐었다.

인피니티NPS제1호는 로즈데일빌딩에만 투자하고 있는데 안정적인 임대 성과를 거둬왔다. 올 2월 말 기준 전체 임대가능면적 5만5462㎡ 중 4만5537㎡가 임대됐다. 임대율은 82% 정도다. 지난해 9월 초부터 올 2월 말까지의 매출과 영업이익은 각각 59억 원, 26억 원이다. 당기순이익은 27억 원이다.

부동산자산운용업계에서는 로즈데일빌딩이 국민연금이 최초 매입할 때보다 가치가 부가한(value-added) 점을 인정하면서도, 지나치게 높은 가격에 나올 경우 거래 성사가 힘들 것으로 보고 있다. 실제 최근 수서효성빌딩의 경우 3.3㎡당 1500만 원 수준에 시장에 등장했다가 철회한 바 있다.

만약 로즈데일빌딩이 3.3㎡당 1500만 원에 거래되면 총 매각가는 2500억 원대에 달할 것으로 집계된다. 쿠시먼이 적정한 가격과 판매소구점(selling point)을 발굴해 매각 성사를 이뤄낼 지 주목된다.